Șefii Urbanismului din Primărie au decis punerea lor în practică. Grupul dezvoltatorilor pășcăneni, dar și cei din jurul lui Ghiocel Asimionesei, patronul informal al BZI, au fost avertizați că trebuie să se conformeze noilor reguli.
Expertiza este deja la dosar
Speța de la care a pornit totul, rezumată în câteva fraze. În 2014, Daniel Niculiță, controversat dezvoltator imobiliar, a demarat procedurile pentru ridicarea unui bloc pe strada Moldovei din fosta mahala Smârdan, acum o zonă atractivă din punct de vedere imobiliar datorită faptului că se află în apropierea Palas.
Între momentul emiterii primei autorizații de construire (noiembrie 2015) și momentul actual, Niculiță a înălțat un imobil cu demisol, parter și 7 etaje. Construcția fost contestată de mai mulți locuitori din zonă care au cerut anularea autorizației de construire, procesul fiind acum pe rol la Tribunalul Iași.
Pentru a se lămuri, în toamna trecută, judecătorul a cerut efectuarea unei expertize tehnice de specialitate, solicitată în acest sens fiind Viorica Novac din Bacău. Experta a finalizat lucrarea și a depus-o la dosarul cauzei.
Daniel Niculiță a cumpărat un teren scump, în Centru, și trebuia să facă profit pe înălțime. Numai că legea nu-i permitea, iar șefii Primăriei l-au acoperit
Ciudat: zona n-are indicatori POT și CUT
Experta a reluat totul de la început. A vrut să vadă ce exigențe de urbanism trebuia să respecte investitorul pe cei 1.050 mp din strada Moldovei. „Se constată că în extrasul din Plan Urbanistic General (PUG) al Municipiului Iași și Regulament Local de Urbanism (RLU) aferent Unității Teritoriale de Referință (UTR) - CB 7, în care se află amplasamentul pârâtului (...) nu se furnizează date privind indicatorii caracteristici de utilizare a terenului pârâtului, POT și CUT”, a notat Novac.
Mai simplu spus, PUG-ul și RLU-ul, Biblia contrucțiilor, nu precizează ce procent de ocupare a terenului trebuie să aibă construcțiile în acea zonă, nici care să fie coeficientul de utilizare a terenului ori regimul de înălțime. Novac a susținut, în documentul depus în instanță, că lipsa acestor indicatori i-a fost confirmată inclusiv de arhitectul șef al Iașului.
Blocul, la jumate ca înălțime
Concluzia expertului: „În cazul în care acești indicatori POT și CUT nu există în documentația PUG+RLU, trebuiau aplicate prevederile Regulamentului General de Urbanism (RGU) aprobat prin HGR 525/1996 și încadrat ca zonă rezidențială pentru clădiri cu mai mult de 3 niveluri, pentru care se prevede POT maxim de 20% și CUT în consecință”.
Prima observație: pe românește spus, dacă s-ar fi respectat legea, indicatorii urbanistici pentru investiția lui Niculiță ar fi trebuit să fie: POT – 20%, CUT – 1. Adică, amprenta la sol ar fi trebuit să fie de 210 mp, aria construită desfășurată de 1.050 mp. Despre regimul de înălțime este o altă prevedere care lămurește și acest aspect și dă o lovitură crâncenă acestui proiect.
Dar în certificatul de urbanism emis pentru Niculiță, reprezentanții Primăriei au prevăzut indicatori mari. „POT = 50% și CUT = 4.0, fapt ce are consecințe grave asupra reglementărilor privind stabilirea configurării în teren, volumetriei și înălțimii construcției propuse. Legislația în vigoare nu prevede pentru zonele rezidențiale, niciodată, un POT de 50%”, a mai specificat experta în raportul său.
Blocul lui Niculiță ocupă până și trotuarul de la str. Moldovei, are cu 567 mp construiți mai mult decât era în autorizație, nu are parcare subterană și nici spațiu verde amenajat, așa cum prevedea PUZ-ul
Alba-neagra cu studiu geo
Altă neregulă indentificată de Viorica Novac: „Studiul geotehnic a fost întocmit pentru amplasamentul situat pe strada Moldovei nr. 30 în vederea execuției unei construcții cu suprafața construită de cca. 500 mp cu regim de înălțime P+4+M, pe structura de rezistență din cadre de beton armat și șarpantă din lemn cu învelitoare din țiglă”. Adică, s-a făcut un studiu pentru un anumit tip de clădire, cu o anumită înălțime și cu anumite materiale, dar în final a rezultat cu totul altceva.
„Acordul notarial al vecinătăților”
Din dosarul edificării acestui imobil lipsește și acordul scris și autentificat la notar al vecinilor. „Nu am identificat în Documentația Tehnică pentru obținerea Autorizației de Construire (DTAC) acordul notarial al vecinătăților, cu toate că a fost solicitat prin certificatul de urbanism (CU) nr. 2164/2017”, pentru ca, la un alt paragraf, experta să fie și mai explicită. „Necesitatea obținerii de către pârât a acordului notarial al vecinătăților nu a fost respectată, încălcându-se prevederile cf. Norme metodologice de aplicare a Legii 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții. În Certificatul de Urbanism nr. 135/2014, solicitarea privind avizul vecinătăților este opțională și lăsată la nivelul interpretărilor, fapt neadmis de legea nominalizată”.
Șmecheria blocului ciupercă - demontată
Alte probleme sunt depășirile de dimensiuni, prin expandarea pe verticală a clădirii. „Am identificat imobilul existent al pârâtului, ce este amplasat neparalel cu limita trotuarului str. Moldova, având o formă poligonală la parter, iar etajele superioare evazate în formă aproximativ triunghiulară, cu rotunjiri pe latura de nord-vest. Etajele depășesc limita parterului, astfel: pe limita estică cu 1,55 m, pe limita sudică cu 1,20 m. Pe limita nord-vestică, logiile închise au o configurație, în plan, curba variind de la 1,20 m la maxim 1,80 m. Limita logiilor închise (de la nivelele superioare) constituie amprenta la sol a construcției”.
Un expert proiectant ieșean a explicat exact care este problema. „Pentru a se încadra în procentul impus prin autorizație, amprenta la sol se face îngustă, pe suprafața corectă, iar apoi, la etajele superioare se deschide, mărind astfel suprafața. Procedeul e cunoscut și sub denumirea de ciupercă, piciorul îngust, cu pălăria, adică etajele, având o suprafață mai mare. Șmecheria este folosită pe scară largă în Iași. Într-adevăr, este prima dată când cineva spune negru pe alb că logiile intră în amprenta la sol”, a spus proiectantul. Diferența dintre logie și balcon e că prima este integrată în clădire, pe când balconul este scos în afară.
Mihai Chirica i-a mințit pe locuitorii din zonă. A făcut cum a vrut Daniel Niculiță
Trotuarul, ocupat ca parcare privată
Nici poziționarea imobilului în raport cu strada nu este în regulă. Iată ce a remarcat Viorica Novac: „Am identificat poziția amprentei construcției pârâtului în teren față de limita trotuarului a fi la 4,45 m și că amprenta construcției pârâtului depașește limita aliniamentului (de 5,0 m față de limita trotuarului) cu 0,55 m. Limita aliniamentului delimitează zona de siguranță a străzii Moldova și este solicitată a fi respectată prin Certificat de Urbanism nr. 135/2014. Această zonă este obligatoriu a fi rezervată și destinată administrării drumului. În fapt, în prezent, este folosită ca zonă de parcare privată de către pârât, contrar condițiilor impuse de Ordonanța nr. 43/2010 privind regimul drumurilor, reactualizată în 2014”.
PUZ-ul era de formă: nu integra blocul în zonă
Experta din Bacău a mai remarcat că nu a fost întocmit un „studiu privind impactul psihic produs asupra vecinătăților, datorat diferenței mari de regim de înălțime”. Totodată, „în terenul, proprietatea pârâtului, rămas liber de construcții nu există amenajate suprafețe destinate spațiilor verzi, dimensionate corespunzător numărului de locuitori propuși în apartamente”.
O altă problemă identificată este că s-a făcut PUZ strict pe respectiva parcelă. „În documentația PUZ nu au fost reglementate problemele specifice pe o zonă extinsă față de amplasamentul propriu-zis al pârâtului pentru a se asigura corelarea dezvoltării urbanistice complexe a acestuia în UTR CB-7 și, din acest motiv, nu a fost reglementată integrarea amplasamentului pârâtului în zona de studiu extinsă. Din acest motiv, documentația PUZ nu reglementează rețeaua stradală existentă, nu prevede spații verzi și s-a configurat un volum al clădirii propuse cu un regim de construire a terenului (POT și CUT), conform datelor eronate înscrise în Certificat de Urbanism 135/2014”.
Mai mult, experta a notat că investitorul trebuia să fie obligat de Primărie să realizeze și un Plan Urbanistic de Detaliu. Acesta ar fi reglementat conformarea, accesibilitatea, relațiile cu vecinătățile și compatibilitatea funcțiunilor construcției.
Demonstrația e simplă: PUG-ul Iașului din 1997 (reactualizat an de an de-atunci) nu prevedea un regim de înălțime în zona Moldovei. Astfel, se aplică prevederile Regulamentului general de urbanism din România. Toate acestea au fost încălcate de autorizația dată de Primărie lui Niculiță. În Constituție scrie că legile țării sunt obligatorii pentru toți cetățenii.
Nicio documentație n-a fost respectată în execuție
Între 2015 și 2017, proiectul a trecut prin mai multe modificări de ordin tehnic și reautorizări, fapt remarcat și de experta din Bacău. „Pe parcursul execuției, pârâtul a modificat elemente ale construcției cuprinse în documentația inițial autorizată, astfel:
- a fost întocmit DTAC nr. 465/2016 pentru modificare acces demisol, a numărului de apartamente și închidere balcoane. Această documentație a rămas neautorizată, solicitată prin CU nr. 1237/2016;
- a fost întocmită o nouă documentație pentru DTAC nr. 499/2016 pentru intrare în legalitate, autorizată cu nr. 47/2017;
- a fost întocmită o nouă documentație pentru DTAC nr. 61/2017 pentru supraetajare bloc locuințe, autorizată cu nr. 1229/2017;
- Nicio documentație autorizată, menționată mai sus, nu a fost respectată în execuție”.
A furat 567 mp față de autorizație
Pentru a indica exact care au fost elementele nerespectate, Viorica Novac a făcut un tabel în care a pus în prima coloană indicatorii urmăriți, în a doua măsurătorile rezultate în urma expertizei sale, în a treia parametrii așa cum figurau în autorizația de construire din 2015, iar în ultima parametrii autorizației din 2017.
Dezvoltatorul a furat în final la toți parametrii, chiar dacă primise extinderi ale autorizației inițiale. Inspectorii Primăriei care au făcut recepția nici măcar nu au făcut măsurătorile ca lumea. În acest moment, blocul lui Daniel Niculiță are 4.240 mp construiți, cu 567 mp mai mult decât avea voie conform ultimei intrări în legalitate, cea din 2017.
La 1.500 euro/mp, preț de vânzare, venitul suplimentar câștigat de Niculiță este de 850.000 de euro.
Nu avea voie să construiască mai mult de P+3
O ultimă și vehementă opinie a expertei: „Regimul de înălțime stabilit pentru blocul de locuințe colective D+P+6 este nelegal pentru amplasarea sa la distanța de 5,0 m față de un drum public cu 2 fire de circulație”. Adică, a punctat Viorica Novac, regimul de înălțime trebuia limitat la D+P+3 etaje.
Majoritatea mașinilor celor care stau în blocul lui Niculiță sunt parcate pe stradă, sufocând traficul
Miza întregii povești: 2,5 milioane de euro
Concluzia REPORTER DE IAȘI: pe baza constatărilor expertei Viorica Novac, blocul lui Daniel Niculiță din Moldovei 30 ar fi trebuit să aibă următorii parametri: POT – 20%, CUT – 1 și regimul de înălțime de D+P+3. Astfel, aria desfășurată construită ar fi trebuit să fie de 1.050 mp și nu de 4.240 mp cât e acum, deci de patru ori mai puțin decât a ieșit. Acum, blocul are demisol, parter, șase etaje și-un al șaptelea restrâns.
La 1.050 mp arie construită, 80% suprafață utilă, 500 euro/mp costul construcției și la 1.500 euro/mp prețul de vânzare, profitul investitorului ar fi fost de 735.000 de euro. La 4.240 mp, profitul este de peste 2,5 milioane de euro. Din care trebuie scăzut prețul terenului, câteva sute de mii de euro.
„Eu nu am văzut expertiza, deci nu pot vorbi. Întâi să ni se aducă și nouă la cunoștință. Dacă tot sunteți așa de informat, probabil știți că s-a schimbat și completul.”
Cătălina Pintilie, avocata lui Daniel Niculiță
Ce au reclamat locuitorii din zonă:
- aglomerarea traficului auto
- lipsa locurilor de parcare
- afectarea intimității
- rețele edilitare depășite, incapabile să facă față noilor consumuri
- creșterea nivelului de poluare
Cireașa de pe tort: Chirica garanta în 2014 că nu va fi bloc turn
Mihai Chirica era în 2014 viceprimar și PUZ-ul din str. Moldovei, cu un turn cu 6 etaje, i-a revoltat pe locuitorii din zonă. Terenul și proiectul aparținea familiei Trufin, dar 20 de cetățeni au semnat o petiție și s-au dus în audiență la Chirica.
Fostul viceprimar i-a asigurat că toate reclamațiile vor fi luate în calcul. Opoziția sa la proiect l-a făcut pe investitorul inițial să-i vândă tot lui Daniel Niculiță. Chirica a ajuns primar, Niculiță a intrat în cercul acestuia de „imobiliari agreați” și a făcut blocul exact cum a vrut. Plângerile oamenilor nu au mai contat.
Declarațiile lui Mihai Chirica, din acel moment, sunt un bun indicator al tipului de politician pe care îl reprezintă. El spunea că acolo nu se va construi niciodată mai mult de P+2. Iată promisiunile lui Chirica din 2014 (redate de ZIARUL DE IAȘI) pe care le-a încălcat fără remușcări când a ajuns primar.
„În zonele în care sunt cartiere noi, acolo unde intenţiile de a construi vizează locuinţe foarte înalte comparativ cu construcţiile învecinate, le-am propus colegilor de la Urbanism să caute o soluţie prin care nici aplicarea principiului primul servit, primul venit nu este totdeauna oportun, dar nici distrugerea liniştii celor care au deja construcţii acolo nu este corectă. Am întrebat la Urbanism care este regimul pe care îl poate permite zona şi mi s-a răspuns cu maxim două etaje faţă de regimul construit actual.“
Mihai Chirica, 2014
„Am propus ca la analiza comisiei de urbanism din care fac parte şi eu să particip şi voi aduce punctul de vedere al cetăţenilor de acolo, sunt peste 20 de oameni. Nu s-a ajuns la PUZ, dar vom ţine cont de părerea celor de acolo. Pentru că o astfel de construcţie îţi tulbură liniştea pe viaţă. Sunt sigur că domnul Trufin nu locuieşte în toate cele şase etaje. Deci el are un interes comercial 100%. Pe noi ne interesează să investească în Iaşi, dar nu într-o manieră în care tulbură liniştea celor de acolo.“
Mihai Chirica, 2014
„Unii exploatează piaţa imobiliară, dar cu siguranţă mult mai important pentru noi este să rămână într-un regim de înălţime care să nu le strice liniştea celor din jur.“
Mihai Chirica, 2014
