Un Palas II, dar cu case, apartamente și spații comerciale, adică o afacere imobiliară de peste 200 milioane de euro. Asta coace Valeriu Pârlog, primarul din Popricani, împreună cu doi controversați oameni de afaceri, basarabeanul Aurel Rascenco și Petru Vieru, fost la Grup Nena. Cei trei lucrează pe mai multe scenarii. Cel mai bănos: construirea a aproape 7.000 de locuințe pe 28 de hectare de teren în satele Cârlig și Vânători.
Primarul din Popricani, Valeriu Pârlog, visează la o suburbie americană, dar asociații sunt de categorie ușoară
Capacitate: 6.720 de apartamente
Primarul Pârlog vrea să propună contractul de asociere dintre comuna Popricani și firma Rasavia Steel la ședința de la sfârșitul acestei luni. Coordonatele afacerii sunt deja clare pentru Pârlog. Comuna oferă 280.000 de metri pătrați, iar privatul construiește un nou cartier. „Program de dezvoltare imobiliară în mediul rural” a fost intitulat acest proiect. „Încă nu avem Plan Urbanistic Zonal, nu s-a făcut că n-am avut bugetul aprobat. Deci nu pot să spun exact cât se va construi”, a afirmat Pârlog.
Totuși, acesta a făcut câteva simulări, luând în calcul pe cele 28 de hectare un coeficient de utilizare a terenului (CUT) de 1, 1,2, 1,5 și 2,4. Adică, suprafața ce poate fi construită poate varia între 280.000 mp și 672.000 mp. A făcut și un calcul al numărului de locuințe (cu o medie de 100 mp). Ar rezulta între 2.800 și 6.720.
Cele două amplasamente ale mult visatelor cartiere: cel încercuit, în dreapta, este aproape de podul peste Cacaina, iar celălalt, dreptunghiular, în dreptul satului Vânători. În total, 28 ha
Terenul, evaluat cu zgârcenie
În mare, sunt schițate și coordonatele asocierii. Comuna Popricani pune la bătaie terenul, cele 28 de hectare în Cârlig și Vânători, acum pășune. L-au evaluat la 4-5 euro/mp, adică aproape 1,5 milioane de euro în total. Privatul ar urma să vină cu banii de investiție. „Ei vor face tot, construcția imobilelor, drumuri, rețele de utilități. Iar terenul rămâne al nostru, le dăm doar drept de superficie, adică de folosință”, a declarat primarul.
Și pentru asta, s-au gândit la o participare la asociere de 3% pentru comună și de 97% pentru firmă. Teoretic, cu cât investiția este mai mare, evaluarea terenului rămânând constantă, contribuția privatului în asociere crește și se diminuează cea a Primăriei. „Indiferent de valoarea CUT-ului, firma a promis că vom avea cel puțin 3% din beneficii”, a afirmat Pârlog. Care a adăugat: „În Consiliul Local, în urma discuțiilor, procentul nostru ar mai putea crește”.
Aurel Rascenco, dezvoltator venit de peste Prut, a făcut câteva blocuri în amplasamente centrale din Iași, dar execuțiile au fost criticate, având printre cele mai proaste finisaje din oraș
Partea Primăriei e mai mult a dezvoltatorilor
Simulare. La un CUT de 1, pe cele 28 de hectare se pot construi 280.000 mp (suprafața desfășurată a tuturor planșeelor). Adică, la 100 mp media de fiecare locuință, ar rezulta 2.800 de unități locative. Cei 3% ai Primăriei se traduc prin 84 de locuințe. Atât ar reveni administrației locale. La CUT 2,4, se pot face 6.700 de case, iar cota de 3% înseamnă că Popricaniului i-ar reveni 201 locuințe, adică vreo 10 blocuri cu patru etaje.
Dar Pârlog face calculul la metri pătrați. Adică, la 280.000 mp (CUT 1), Primăria ar avea 8.400 mp, iar la 672.000 mp (CUT 2,4) i-ar reveni 20.000 mp. „În contul celor 20.000 mp, le-am putea cere să facă o grădiniță cu program prelungit, un cămin de bătrâni, o sală de sport și o să luăm și câteva apartamente pe care să le dăm tinerilor și specialiștilor din comună”, și-a imaginat Pârlog cum va face împărțeala. „Și-o biserică, va fi multă lume în cartier acolo”, a completat acesta.
Terenul din Vânători e aproape de șosea, dar dealul are panta destul de mare și va trebui terasat, crescând costurile
Principalul câștig: rețelele de utilități
Cele 28 de hectare sunt poziționate excelent, în două zone foarte aproape de intrarea în oraș, prin Copou sau pe CA Rosetti. Prima parcelă, de vreo 4,5 hectare, este în zona Cârlig, pe mâna dreaptă cum se iese din oraș, pe deal, în dreptul stației de autobuz de la drumul național.
A doua suprafață de teren, diferența pâna la cele 28 de hectare, e tot pe deal pe partea dreaptă, între pârâul Cacaina și liziera pădurii. De la amplasamentul Cârlig și până în Pod de Fier, jurnalistul REPORTER DE IAȘI a parcurs distanța cu mașina, luni după-amiază, în patru minute, iar până în Baș Ceauș în 9 minute. „E șansa noastră să ne dezvoltăm ca Miroslava sau Lețcaniul. Câteva mii de locuințe înseamnă bani buni la bugetul local din taxe și impozite. Se dezvoltă comerțul, vor fi noi locuri de muncă, impozit pe venit. În plus, dăm valoare terenului care acum e pășune. Dezvoltăm infrastructura și rețelele de utilități”, a enumerat Pârlog câteva din avantaje.
Satul îl suspectează pe Pârlog
Despre datele asocierii și numele firmei, Pârlog a vorbit cu scop precis. Un fel de bate șaua ca să priceapă iapa. În comună, deja i-au ieșit vorbe. „N-am niciun interes. Toamna trecută, au venit investitorii și mi-au spus la ce se gândesc. Am făcut o consultare publică, cu oameni din sat, consilieri locali, juriști. Investitorii au venit cu proiector, au prezentat ideea lor. Toată lumea a fost de acord, s-a semnat chiar un proces verbal la finalul consultării, cu condiția să parcurgem pașii legali”, a explicat Pârlog primele contacte. Care i-a și nominalizat pe cei doi oameni de afaceri. „Este vorba despre Rascenco și Petru Vieru”, a spus primarul.
Terenul din Cârlig e chiar la intrarea în sat, la doi pași intersecția CA Rosetti-Șoseaua Ștefan cel Mare
Acționarii stau în umbră
Dar în acționariatul Rasavia Steel, firma interesată de acest business, cei doi nu figurează. Societatea a fost înființată în aprilie anul trecut avându-i drept asociați pe Ion Moraru și Elena Bîrzu. La câteva luni, în iulie, Moraru și-a cesionat părțile sociale către Aurelia Adi Vieru care a fost numită și-n funcția de administrator. Primarul Pârlog nu cunoaște aceste nume, el spune că a discutat cu Rascenco și Petru Vieru. „Firma o fi nouă ca să fie curată, fără datorii”, și-a dat primarul cu presupusul.
Contactat telefonic, basarabeanul Aurel Rascenco a precizat că la momentul acesta nu este parte a afacerii, dar că nu vede o problemă cu faptul că în asociere ar putea intra o firmă abia înființată.
Opoziția din Popricani contestă procentul de doar 3% ce revine Primăriei
De două ori mai mare ca Palasul
Nici primarul Pârlog și nici Rascenco nu au fost convingători în legătură cu bonitatea firmei. „De unde trageți concluzia că o firmă nouă nu poate să facă un așa proiect? Nu poate să obțină creditare?”, a întrebat Rascenco care, imediat, a precizat că a vorbit la modul general, nu neapărat referitor la această speță. „Ei trebuie să aducă dovada că au bani, nu e treaba noastră, noi nici măcar nu ne punem garanție la bancă”, a zis primarul.
Privatul a estimat că va investi câte 300 de euro pe fiecare metru pătrat (excluzând infrastructura și utilitățile). Din această cauză, posibila asociere ridică o întrebare legitimă: are firma Rasavia Steel posibilitatea să investească 84 milioane de euro (la CUT 1) sau 200 milioane de euro (la CUT 2,4) sau doar se pregătește o vânzare a proiectului, odată autorizat?
Ca ordin de mărime și pentru comparație, cele 28 de hectare reprezintă dublul suprafeței pe care a fost dezvoltat proiectul Palas.
Investitorii pot înstrăina imobilele construite doar după ce dau parte ce i se cuvine Primăriei: numai că grădiniță, sală de sport și biserică oricum erau necesare în viitorul cartier, deci practic vor fi tot ale lui Rascenco și Vieru
200 milioane de euro, profit curat
Dacă totuși acest proiect se va face integral, la cei mai mari indicatori urbanistici anunțați, cu un CUT de 2,4, atunci cheltuielile s-ar ridica la peste 200 milioane de euro (fără utilități și drumuri), iar veniturile (la 700 euro/mp cât a prognozat investitorul că va fi prețul de vânzare) s-ar ridica la peste 470 milioane de euro. Dând jos utilitățile și drumurile, profitul curat în acest business ar putea depăși 200 de milioane de euro. „Ar putea fi cel mai mare cartier privat de acest gen din întreaga regiune a Moldovei”, și-a vândut Pârlog ideea.
Legalitatea, marea problemă
În plus, primarul Pârlog nu a fost convingător asupra modului în care s-a înțeles cu reprezentanții firmei. N-ar fi trebuit o licitație sau poate un concurs de proiecte? „Se vor lua toate măsurile legale de siguranță. La contract vor lucra avocați. Nu cred că puteam scoate la licitație o astfel de asociere. Pentru noi are un caracter social”, a încercat primarul un răspuns.
Petru Vieru, printre cei mai potenți oameni de afaceri din Iași în anii ’90, a devenit un anonim între timp
Distribuția pe partide a mandatelor din Consiliul Local Popricani:
- PSD: 6
- PNL: 5
- ALDE: 3
- PMP: 1
Pentru hotărârile de Consiliu Local ce au în vedere patrimoniul localității, este necesar votul a 2/3 dintre aleși. În cazul de față, sunt necesare 10 voturi din cele 15.
Primăria câștigă pe termen lung prin impozite
Comuna Popricani are acum 4.500 de gospodării. Dacă proiectul imobiliar se va face la CUT 2,4, numărul familiilor va depăși 11.000, adică va crește de două ori și jumătate.
La 6.720 de locuințe nou construite și la un impozit anual de 50 de lei pentru fiecare, ar rezulta un plus la bugetul local de 336.000 de lei la care s-ar putea adăuga alți 200.000 de lei din impozitul pe mașini (5.000 de mașini x 40 de lei impozitul). Deci, anual, peste 110.000 de euro ar intra direct în bugetul local din impozitele pe acest tip de proprietăți.
