• Pe strada Moldovei, PUG-ul prevede regim de înălțime P+2
• Minune: se cere modificarea indicatorilor parcelei prin PUZ, astfel încât să se permită construirea a șapte niveluri, peste 1.800 mp pe un teren de 700 mp
• Suprafața desfășurată e dată printr-o dispensă a Primăriei: se câștigă 1.200 mp construiți, adică 1,5 milioane de euro în plus
• Beneficiarul este un medic din Huși
• Întrebarea este de ce unii primesc dispensă, adică li se acceptă să contruiască prin derogare de la PUG, iar altora nu li se dă nici măcar o autorizație de casă în 7 ani de așteptare
• Proiectul din Smârdan e bomboana pe colivă: străzile de acces sunt pe un singur fir, toată zona e compromisă de clădiri haotice, făcute prin „derogare”. Nu mai e nimic de salvat, dar încă se mai pot face bani
• Oamenii de la case sunt inconjurați de blocuri în cea mai mare afacere imobiliară pentru primarul Mihai Chirica

O familie de medici vrea să ridice în Smârdan, cea mai sufocată zonă imobiliară, un bloc cu 7 niveluri, șase supraterane, pe o parcelă de 726 mp. Unitatea teritorială de referință (UTR) permite acolo doar locuințe individuale și colective mici, maxim P+2.

Clădirile joase din jurul viitorului bloc scot în evidență excepția făcută de șefii Primăriei pentru soții Cocea: sunt doar case cu un unul sau două etaje, iar blocul va avea P+5

Investitorii vor să-l schimbe ca să poată face clădirea mai înaltă și să aibă, pe lângă apartamente, și funcțiuni de comerț, birouri, servicii medicale. Procedura de modificare a UTR este considerată ilegală de experți.

Vecinii sunt exasperați: încă 1.360 mp utili cât ar măsura clădirea prin schimbarea UTR ar echivala cu 20 de apartamente a câte două camere (48 mp utili fiecare) și încă patru spații comerciale a câte 100 mp. Care s-ar traduce în trafic și mai mare, poluare, înghesuială, lipsa parcărilor, alți utilizatori la rețelele de utilități și așa subdimensionate, presiune suplimentară pe pânza freatică din subsol.

Planul Urbanistic Zonal (PUZ) se află în faza premergătoare, cea de consultare publică.

Strada Barbu Lăutaru, pe care se va construi blocul, are sub 6 m lățime și e populată doar de case

Vor să profite de apropierea de Palas

Terenul de 726 mp se află situat în Smârdan, la doi pași de Palas, ceea ce reprezintă o miză suplimentară pentru dezvoltatori. Parcela, cu ieșire la străzile Moldovei și Barbu Lăutaru, este deținută de medicii Eduard și Xenia Cocea.

Acum o lună, a fost afișat anunțul de informare a publicului privind intenția de elaborare a PUZ. După lectura acestuia, prima constatare: proprietarii intenționează modificarea unității teritoriale de referință care le-ar permite atât mărirea regimului de înălțime cât și o diversificare a funcțiunilor, a destinațiilor unităților din viitorul imobil.

Cei doi beneficiari au o clinică privată la Negrești

UTR nu se schimbă pentru o singură parcelă

Manevra de schimbare a UTR este considerată ilegală de specialiști. „În planșă, se precizează că pe terenul proprietate privată se propune UTR CMa. Deci atât reglementează. PUZ care analizează o parcelă nu poate să demonstreze reglementarea urbanistică omogenă, deci stabilirea unui nou UTR nu se poate face decât analizând o zonă din punct de vedere urbanistic și arhitectural, nu o singură parcelă”, a declarat un expert.

Care a completat: „Ca regulă, parcelele sunt incluse într-un UTR, nu invers. UTR are mai multe parcele și se stabilește pe criterii de omogenitate funcțională și morfologică, cu caracteristici similare. Un mod de construire omogen, folosințe de aceeași natură a terenurilor și construcțiilor”.

Pe terenul pe care se va construi era o casă bătrânească, arsă recent într-un incendiu. Pompierii nici nu puteau pătrunde pe fundătura Barbu Lăutaru

Poate face o casă, cel mult un mini-bloc

În al doilea rând, dacă prin absurd ar fi corectă schimbarea UTR, ceea ce dorește investitorul, majorarea indicatorilor urbanistici, excede cadrului legal.

Situația actuală: terenul are atribuită unitatea teritorială de referință „LC locuințe individuale și colective mici cu P, P+1,2 niveluri”. În Regulamentul Local de Urbanism, acestei categorii îi corespunde un procent de ocupare a terenului (POT) maxim de 30% și un coeficient de utilizare a terenului (CUT) de 0,9 adc/mp.

Anunțul Primăriei pentru PUZ: se arată clar că o persoană importantă acceptă modificarea indicatorilor PUG pentru o singură parcelă, în beneficiul soților Cocea

A doua forțare: umflarea CUT de 2,7 ori

Potrivit articolul 32, alin. (7) din Legea 350/2001, schimbarea UTR poate modifica CUT o singură dată, cu maxim 20% în plus față de cel inițial. Adică acel CUT maxim să fie dus de la 0,9 la 1,08 adc/mp. Alin (7): „Modificarea prin planuri urbanistice zonale de zone ale unei unități teritoriale de referință, stabilite prin reglementări aprobate prin Planul urbanistic general, poate fi finanțată de persoane juridice și/sau fizice. În această situație, coeficientul de utilizare a terenului (CUT) propus de noua reglementare nu îl va putea depăși pe cel aprobat inițial cu mai mult de 20%, o singură dată”.

Or, prin Planul Urbanistic Zonal supus dezbaterii publice, se intenționează modificarea UTR în „CMa-Zona funcțiunilor mixte (servicii, birouri, comerț, alimentație publică și funcțiuni complementare ale acestora) cu regim maxim de înălțime S+P+5E, cu retragere spre nord S+P+2E”.

Astfel, potrivit PUZ, clădirea respectivă este propusă cu un POT de 40% și un CUT de 2,5 adc/mp.

Așa arată cealaltă stradă de acces, Moldovei: arteră sugrumată de mașini parcate pe ambele părți laterale, se circulă pe un singur fir, atmosfera e de ghetou din Pakistan. Așa arată o stradă din Centrul Iașului: zero infrastructură, profituri mari din imobiliare, șefi ai Primăriei fericiți

Venituri suplimentare de 1,5 milioane euro

Cum suprafața terenului în discuție este de 726 mp, aria desfășurată permisă ar fi de doar 784 mp (CUT 1,08), în timp ce proprietarul încearcă să obțină 1.815 mp (CUT 2,5).
La 784 mp desfășurat, suprafața utilă ar fi de 588 mp, iar la 1.815 mp de 1.360 mp. Dacă ar fi să vândă imobilul, investitorul ar obține, la 2.000 euro/mp util, un venit de 1,2 milion de euro, în prima variantă, și de 2,7 milioane euro în cel de-al doilea scenariu.
Dublă lovitură: schimbarea UTR și obținerea unui CUT mai mare înseamnă mai multe etaje, deci profit mai însemnat, iar prin diversificarea funcțiunilor rezultă că pot fi făcute nu doar locuințe, ci și birouri, magazine alimentare, restaurante sau cabinete medicale. Care se duc tot în profit sporit.

Jur-împrejur doar maxim P+2

În planșa anunțului de informare se precizează că viitorul imobil al familiei Cocea ar urma să aibă un regim maxim de înălțime de S+P+5E cu retragere spre nord S+P+2E, fără a se specifica cât va ocupa bucata cu 5 etaje și cât cea cu 2 din clădirea propusă.
Fapt: toate construcțiile din zonă au un regim de înălțime maxim de P+2. Excepție fac imobilele de la adresele Smârdan 65 și Smârdan 53-55 despre care REPORTER DE IAȘI a scris în repetate rânduri că s-au edificat cu încălcări ale prevederilor legale.

Spre exemplu, blocul din Smârdan 65, are autorizație de construire pentru S+P+2E, iar subsolul avea destinația de parcare. Or, ulterior, proprietarul l-a transformat, ilegal, în apartamente. Așa că pe schița lui Cocea apare P+3, ceea ce nu corespunde realității.
Chiar și așa, se observă că Primăria a permis, pe Smârdan 65, la o parcelă de 840 mp, deci mai mare decât a lui Cocea, maxim două etaje peste parter.

Terenul pe care se va construi reprezintă în esență o afacere de 2,7 milioane de euro făcută printr-o dispensă dată de cineva din Primărie

Obligatoriu aviz de la Cultură

După încheierea raportului de informare publică va începe și etapa de avizare. Proiectul va trebui să treacă și pe la Direcția pentru Cultură.

Într-un răspuns al Direcției Județene pentru Cultură se precizează: „Strada Barbu Lăutaru se află în zona de protecție a monumentului Centrul Istoric și Curtea Domnească (…) se consideră zonă de protecție suprafața delimitată cu o rază de 100 de metri măsurată de la limita exterioară, de jur împrejurul monumentului istoric”.

Cum limita monumentului Centrul Istoric și Curtea Domnească o reprezintă, în acest caz, strada Smârdan, de la aceasta și până la terenul lui Cocea, în cel mai îndepărtat capăt, sunt 95 de metri.
Specialist: „Parcela este, așadar, în zona de protecție și este necesar și avizul Direcției pentru Cultură. Este necesar în ambele faze, și la PUZ și la autorizația de construire”.

Calculele arată că viitoarea clădire este în zona istorică protejată

Înghesuiala de pe lume

Cei 726 mp ai medicilor sunt mărginiți, de o parte de strada Moldovei, de alta de Barbu Lăutaru. Vecinii au calculat.

* strada Moldovei are 5,9 – 6 metri lățime. Fără trotuare, fără rigole
* strada Barbu Lăutaru = 5,6 – 5,8 metri. Fără trotuare, fără rigole

Ambele sunt cu sens unic. Se parchează pe ambele. Pietonii circulă pe carosabil. Clădirea care este în proiect, va avea apartamente, birouri, cabinete, spații comerciale. Ceea ce va atrage un trafic auto suplimentar în această zonă și-așa extrem de aglomerată.
În plus, pe strada Moldovei care are doar două benzi acum, în schița lui Cocea este desenată o a treia, inexistentă. Acolo acum sunt doar alveole în care se parchează mașini.

La incendiu, pompierii au mutat mașinile cu mâinile

Vecinii invocă și un eveniment petrecut acum câțiva ani, fix pe parcela deținută în prezent de familia Cocea. „Nu trebuie uitat incendiul din ianuarie 2021 care a distrus casa de pe terenul din str. Barbu Lăutaru 2. Este chiar terenul pe care familia Cocea l-a cumparat. Atunci, mașinile de pompieri nu au putut să intre pe Barbu Lăutaru din cauza mașinilor parcate pe stradă. Pompierii au ridicat autoturismele parcate pe strada Barbu Lăutaru cu mâinile și le-au mutat pe Smârdan ca să poată interveni”, a spus un locatar din zonă.

Vecinii mai spun că la proiectarea noii clădiri trebuie avute în vedere și rețelele de utilități care sunt dimensionate pentru o zonă de locuințe individuale și colective mici, nu pentru blocuri cu multe apartamente și spații comerciale.

Presiunea pe care o poate pune noua clădire pe pânza freatică este o altă temere a locatarilor de la casele din jur.

Cifrele de afaceri ale cuplului din Huși arată bine

Profit de 1 milion lei cu 1 salariat

Contactat de REPORTER DE IAȘI, doctorul Cocea a fost evaziv. „Ce scrie în documente, aia e”, a spus, sec, medicul Eduard Cocea despre viitoarea clădire. Și a adăugat că nu știe care ar putea fi valoarea investiției. Acesta a afirmat că nu are cunoștință despre nemulțumirile locuitorilor din zonă.

Soții Cocea dețin și SC Pozitiv Medical SRL în Negrești, județul Vaslui. Potrivit informațiilor publice de pe site-ul Ministerului Finanțelor, societatea a avut în 2023 o cifră de afaceri de aproape 1,7 milioane de lei, cu un profit net de 939.000 lei realizat cu un singur salariat. În 2022, profitul net a fost de aproape 600.000, tot cu un singur angajat.