• Impact SA întâmpină dificultăți de finanțare bancară și tinde să renunțe la proiect
• Șantierul trebuia să înceapă în 2024, dar nu se vede nicio mișcare
• O altă variantă ar fi fazarea proiectului pe o durată de timp mult mai îndelungată, dar e nevoie de o reautorizare, pentru că s-ar vinde fiecare bloc separat, pe măsură ce este construit
• Cartierul Greenfield, dat ca o ancoră în Copou, urma să aibă circa 1.000 de apartamente și să ridice conceptul rezidențial la un alt nivel: ecologic, restaurante, locuri de joacă, piste de biciclete, trasee subterane pentru traficul auto
• Administratorul Impact a dat 7 milioane de euro pe teren și cere acum 20 de milioane, cu tot cu autorizație, un preț considerat exagerat
• Copoul rămâne cu o mare densitate de blocuri la nivel low-cost: garsoniere și apartamente mici destinate familiilor tinere

Unul dintre cele mai mari proiecte imobiliare din Iași, cu o valoare de piață estimată la peste 175 milioane de euro, este „înghețat” de un an și jumătate. Greenfield Copou, adică 1.062 de apartamente în Viticultori, a fost anunțat în iulie 2023, imediat după obținerea autorizației de construire. Ulterior, dezvoltatorul a prognozat începerea lucrărilor în semestrul II al anului 2024. Tot nu s-a întâmplat nimic. Acum sunt două scenarii de lucru, fazarea sau vânzarea.

Așa trebuia să arate ansamblul rezidențial care se promova prin faptul că are vedere direct la Grădina Botanică

Efectul „Nordis” lovește direct în Copou

1) Fazarea. „Au fost întârzieri în obținerea finanțărilor. Investitorul ia în calcul o fazare”, a spus o sursă din piață, sub rezerva anonimatului. Adică, să se construiască în etape. Atât din cauza valorii mari, cât și ca efect al scandalului „Nordis”. Potențialii cumpărători nu mai sunt dispuși să achite avansuri consistente sau să plătească integral când locuința este încă doar pe planșe.

Compania – mamă, Impact Developer & Contractor SA, controlată de milionarul Gheorghe Iaciu, vânduse deja 24 de apartamente în Copou. Întârzierea deschiderii șantierului i-a determinat pe unii să renunțe, în primăvara trecută mai erau 21 pentru ca în toamnă numărul unităților „pre-vândute” să scadă la 16 (aproape 1,6 milioane de euro).

Lucrările trebuiau să înceapă în 2021. Imaginile din cartier au rămas simple randări

De aproape trei ori cât a plătit

2) A doua variantă vehiculată în mediul de business: Gheorghe Iaciu să facă exit-ul de la Iași. De la achizițiile din 2020–2021, cele 5 hectare de teren pentru care Greenfield Copou Residence a plătit 7,5 milioane de euro, au ajuns la o cotă de piață de 12 milioane de euro. Iaciu ar lua în calcul inclusiv vânzarea proiectului, suma care se vehiculează fiind în jurul a 20 de milioane de euro. Atuul ar fi că are deja autorizația de construire.

26 de blocuri cu 1.062 de apartamente

În raportul pe trimestrul III al anului 2024 al Impact Developer & Contractor SA, societate listată la Bursa de Valori București, se face referire inclusiv la proiectul imobiliar de la Iași. „Grupul a obținut autorizația de construire pentru Greenfield Copou Iași și se află în prezent în negociere cu băncile finanțatoare pentru securizarea finanțării și de asemenea, cu antreprenorii generali și cu echipa de arhitecți pentru optimizarea costurilor și timpilor de execuție”, se menționează în documentul din 30 septembrie 2024.

Anterior, în iulie 2023, Greenfield Copou Residence SRL, firma prin care ar trebui să se deruleze investiția și la care asociați sunt Impact și o altă societate din grup, a obținut autorizația de construire de la Primăria Iași. Pe terenul cu o suprafață totală de 50.263 mp ar urma să fie edificate 1.062 de apartamente situate în 26 de imobile (2S+D+P+5E+Eth), 1.083 locuri de parcare subterane și supraterane, peste 15.000 de metri pătrați de parcuri și spații verzi, grădiniță, after-school, 3.000 de metri pătrați de spații comerciale și servicii, un centru wellness cu sală de fitness, piscină și spa.

Gheorghe Iaciu a promis multe la Iași dar acum vrea să renunțe

„O promisiune de finanțare a picat”

În câteva luni de la momentul eliberării autorizației, grupul avea deja 24 de apartamente pre-vândute. În toamnă, numărul acestora scăzuse însă la 16. Și asta înainte de a porni scandalul Nordis.

Un expert imobiliar a oferit câteva explicații în legătură cu întârzierea proiectului Greenfield: „Pe piață, în Iași, se speculează că o promisiune de finanțare a picat. Doi la mână: proiectul a fost autorizat la dimensiunea integrală – peste 1.000 de apartamente, ceea ce înseamnă costuri mari, finanțare mare, recepție greoaie în timp. Dacă era fazat și executat pe etape mai mici, apartamentele ar fi fost intabulate mai simplu și mai repede”.

Apoi, după izbucnirea scandalului „Nordis”, este de așteptat ca oamenii să manifeste o reticență față de acest tip de proiecte de anvergură, atât ca nivel de avans plătit cât și ca timp de așteptare. „Probabil că, în acest context, soluția pentru acest tip de investiții mari, cum este și cazul celui din Viticultori, este fazarea. Dar pentru asta, trebuie o reproiectare și o reautorizare”, a declarat un constructor din piață. Aceste operațiuni, mai ales reautorizarea, înseamnă alte luni pierdute.

Inițial, cartierul din Copou trebuia să fie de nivel Luxury dar apoi a devenit unul pentru venituri medii. În cele din urmă nu va mai fi deloc

Copou, parte a imperiului imobiliar Impact

La data de 30 septembrie 2024, Impact avea 1.961 unități cu autorizație de construire (Greenfield Băneasa, Boreal Plus Constanța, Copou Iași), din care 250 erau în construcție, iar pentru 1.711 edificarea era estimată a începe în 2025. La capitolul „Perspective pentru următoarele 12 luni”, despre proiectul din Viticultori s-a menționat: „175 milioane euro după obținerea finanțării și optimizarea costurilor și timpilor de execuție pentru proiectul Greenfield Copou Iași, ce va cuprinde 1.062 de unități”.

REPORTER DE IAȘI l-a contactat pe Claudiu Bistriceanu, administratorul Greenfield Copou Residence și, totodată, directorul financiar al Impact. „Nu pot să discut cu presa, avem pe cineva delegat special pentru așa ceva”, a refuzat Bistriceanu să dea detalii despre proiectul de la Iași. Iar echipa de la Marketing nu a furnizat niciun răspuns până la ora publicării acestui articol.

Pe 28 februarie, Impact ar trebui să prezinte rezultatele financiare preliminare pe 2024, iar cu 30 de zile înainte este așa numita perioadă de „blackout” în care nu pot fi făcute publice astfel de amănunte, a fost o altă explicație a secretomaniei.

Ca o primă concluzie, experții în domeniul au susținut că, în lipsa fazării și a finanțării, pornirea investiției din Copou în 2025 este încă sub semnul întrebării. Mai ales că grupul are în derulare și ale investiții bugetofage, mari consumatoare de resurse.

Maidanul gol valorează 7 milioane de euro. Cea mai scumpă iarbă uscată din Iași, poate pentru că e în Copou

Iaciu ar face exit-ul pentru 20 milioane euro

În paralel, în mediul de business se avansează ideea că Iaciu ar fi dispus să vândă terenul, cu tot cu proiect și autorizație. „20 de milioane de euro e prețul pe care-l cere”, a punctat o sursă din domeniu care, totuși, îl consideră exagerat.

Suprafața totală a terenului în cauză este de 50.263 mp. Acesta a făcut obiectul a trei contracte de vânzare – cumpărare încheiate în 2020 – 2021 între Vasile Dumitru Pomârleanu, un apropiat al omului de afaceri Bogdan Cihodaru, și Greenfield Copou Residence. Suma tuturor celor trei tranzacții a fost de 7.539.450 euro, de unde rezultă o medie de 150 euro/mp. Valoarea de piață a celor 5 hectare de la Iași a fost estimată, în septembrie 2024, la 12,1 milioane de euro. Iaciu ar cere 20 milioane euro pentru că vinde o afacere, cu tot cu proiect și autorizație.

Bannerele s-au decolorat, unele s-au rupt și locul a devenit pustiu

Fosta moșie a boierilor Bădărău

Anterior, Pomârleanu a achiziționat terenul de la Dumitru Contoloru, moștenitor al ultimului reprezentant al familiei Veronei Bădărău. Configurația terenului a rezultat în urma a două dezmembrări succesive a terenului inițial în suprafață de 18 ha, dobândit de Contoloru prin titlul de proprietate din noiembrie 2011 eliberat de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor.

Mai multe suprafețe din cele 5 hectare din Viticultori au făcut obiectul unor litigii în instanță, pretinși alți moștenitori ai boierilor Bădărău revendicându-le. Spețele au fost închise, iar acum cele 5 hectare apar în evidențele Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară ca fiind libere de sarcini. „Au fost, dar s-au rezolvat”, a spus, sec, Claudiu Bistriceanu, directorul financiar Impact, despre spețele juridice care au grevat, o vreme, situația terenului din Viticultori.

Au teren pentru încă 10.000 de locuințe

Potrivit raportului din septembrie anul trecut, Impact deține un portofoliu total de terenuri de 84,9 ha în București, Constanța, Iași. „Parte din acest teren putând fi folosit pentru dezvoltarea a 10.000 de locuințe în cadrul a 5 proiecte distincte: Greenfield Băneasa (faze noi), Boreal Plus (faze noi), Greenfield Copou Iași, Ariaverdi și Greenfield West. La data raportării, Impact are autorizație de construire pentru încă 1.961 de unități ce au o valoare de piață estimată de management la 284 milioane euro”, se arată în documentul citat.

Impact SA are în București un proiect uriaș în desfășurare. Practic e cât un oraș, iar acest ansamblu a pus în umbră investiția de la Iași

Profit de 8 milioane euro în 2023

Impact Developer & Contractor SA este deținută de Gheorghe Iaciu (58%), Adrian Andrici (10%), diferența acțiunilor fiind la alte persoane fizice (11%) și juridice (21%). Pentru 2023, potrivit site-ul Ministerului de Finanțe, profitul net a fost de peste 42 milioane de lei, echivalentul a peste 8,4 milioane de euro.
În Greenfield Băneasa, grupul a finalizat 3.418 locuințe din care a vândut 2.686 (până în septembrie 2024), alte 732 fuseseră scoase la vânzare, iar până la 6.600 sunt în diferite stadii de implementare.

„La 30.09.2024 a fost finalizat procesul de dezmembrare și intabulare a primelor 732 de unități din a patra fază de dezvoltare din Greenfield Băneasa. Împreună cu centrala termică de cartier ce va deservi întreaga fază, infrastructura și 988 de locuri de parcare aflate preponderent într-o clădire supraetajată, apartamentele au o valoare de piață de peste 100 de milioane euro. Semnarea contractelor de vânzare-cumpărare a început în luna octombrie 2024”, au precizat în raport reprezentanții grupului.
Principalul acționar din Impact, Gheorghe Iaciu, mai deține la Iași și Moldova Center.