Ilegalități flagrante, vizibile din avion. Violeta Găburici, consilier local PMP, își face un aparthotel în Centru, pe stradela Uzinei, în total dispreț față de lege. Proiectul său a fost votat de colegii din Consiliul Local în ciuda unor uriașe aberații:
1) lipsește avizul unic de la Consiliul Județean care este obligatoriu
2) Indicatorii urbanistici care dau mărimea viitoarei clădiri au fost măsluiți grosolan.
Cu roșu, PUZ-ul inițial, din 2014. Cu galben, al doilea PUZ, din 2020, făcut pe același teren. A fost extras doar blocul din stânga. Asemenea artificii sunt interzise de Legea Urbanismului
Prin fentarea legii, Găburici a obținut acordul de a construi suplimentar încă 2.800 mp utili, echivalentul a 56 de apartamente cu 50 mp fiecare. Profitul este de 2,8 milioane de euro, la prețurile/mp din Centru.
Metoda „Matrioșka”. Așa poate fi numită, generic, șmecheria la care a recurs Găburici extrăgând un teren dintr-o parcelă mai mare, așa cum dintr-o păpușă Matrioșka scoți una mai mică. Scopul final: să-și maximizeze profitul.
Primul PUZ din 2014
Speța, aparent complicată, e ușor de înțeles la o parcurgere cronologică.
În decembrie 2014, SC Concept MSG Trade a Violetei Găburici a primit aprobarea Consiliului Local (CL) Iași de-a face o investiție imobiliară în Centru, la doi pași de Baia Comunală. Pe stradela Uzinei 4 și strada Varianta Uzinei 16, firma Concept MSG a avut la dispoziție o suprafață de 2.170 mp. CL i-a aprobat supraînălțarea unei construcții existente și ridicarea unui bloc cu apartamente. Indicatorii urbanistici fixați au fost:
- procentul de ocupare a terenului (POT) – 62,4%. Adică, amprenta la sol a tuturor clădirilor să nu depășească 1.354 mp
- coeficientul de utilizare a terenului (CUT) – 1,5. Deci, aria desfășurată a construcțiilor să nu fie mai mare de 3.255 mp.
Blocul construit în 2014 are acces larg și parcare în lateral. Acestea dispar, fiind alipite noului PUZ, necesar hotelului. Practic, parcarea figurează acum ca fiind dedicată hotelului, deși nu se mișcă din loc și va fi folosită în continuare de locatarii din bloc
A făcut un bloc și o clădire de birouri
Pe cei 2.170 mp, se aflau deja o baracă metalică a cărei amprentă la sol număra 277 mp și o clădire de birouri cu „talpa” de 304 mp. Găburici a construit un bloc, pe o latură cu patru etaje, pe o alta cu trei etaje, amprenta la sol fiind de 646 mp. Însumând suprafețele, Găburici s-a încadrat în limitele POT și CUT impuse de Consiliul Local.
În 2016, Găburici a intrat în Consiliul Local din partea PMP. Ulterior, a fost desemnată în Comisia de Urbanism, cea în care se discută investițiile imobiliare din oraș. Un an mai târziu, în 2017, Găburici a inițiat un nou Plan Urbanistic Zonal pentru o parte din același teren din Centru.
A scos al doilea PUZ pe același teren!
Demersul alesei PMP s-a concretizat abia după trei ani, în ședința Consiliului Local de la sfârșitul lunii aprilie 2020. Din cei 2.170 mp inițiali, Găburici a extras 1.570 mp pe care a solicitat și a primit votul favorabil de a construi un centru hotelier cu servicii complementare. Practic, blocul de locuințe a fost eliminat din suprafața inițială, parcarea și accesul acestuia fiind mutate la noua parcelă dezmembrată. Pe cei 1.570 mp se află clădirea sa de birouri și hala metalică, construcții ce vor fi demolate.
Același teren, în 2014, a avut nevoie de avizul unic de la Consiliul Județean! Acum a fost scos
Noi indicatori ca și cum terenul ar fi gol
Așadar, Găburici a scos 1.570 mp din 2.170 mp, iar pentru acest teren, consilierii locali i-au aprobat:
- un POT de 62,4%, ceea ce înseamnă că amprenta la sol a aparthotelului poate fi de 980 mp
- un CUT de 3, respectiv o arie desfășurată a construcțiilor de 4.710 mp.
Marea ilegalitate: nu pot fi două PUZ-uri pe același teren
Consilierul local PMP a făcut, pe firma sa, un nou PUZ în 2020 deși terenul fusese deja parte a celui din 2014. Un specialist consultat de REPORTER DE IAȘI a explicat: „Aici este marea ilegalitate. Atât timp cât există un PUZ pe teren, orice aș face ulterior trebuie să țin cont de suprafețele deja edificate. Nu pot dezmembra parcelele și reface PUZ-uri la infinit”.
Acesta a adus ca argument Legea Urbanismului (350/2001). În anexa 2, la excepții de calcul al indicatorilor urbanistici POT și CUT, se precizează:
„Dacă o construcție este edificată pe o parte de teren dezmembrată dintr-un teren deja construit, indicatorii urbanistici se calculează în raport cu ansamblul terenului inițial, adăugându-se suprafața planșeelor existente la cele ale noii construcții”.
2017: se încearcă obținerea avizului CJ, Violeta Găburici recunoscând că este Zonă Construită Protejată. Acum au sfidat legea
Își dublează suprafața construită în afara legii
Legea, dar și expertul consultat de REPORTER DE IAȘI, precizează limpede că Găburici trebuia să se încadreze cu blocul deja ridicat și cu noul aparthotel în parametrii primului PUZ, ai celui din 2014.
1) Concret, blocul + aparthotelul = POT de 1.354 mp. Și nu ca acum, bloc + aparthotel = 1.626 mp. Reiese o amprentă la sol cu 272 mp mai mult decât legal
2) Similar: blocul + aparthotelul = CUT de 3.255 mp (potrivit PUZ-ului din 2014). Or, acum va fi bloc + aparthotel = CUT de peste 6.800 mp.
2,8 milioane de euro făcuți din pix
Concluzie: prin această manevră, Găburici a câștigat 272 mp ca amprentă la sol și 3.500 mp construiți în plus la CUT, utili fiind 2.800 mp. La un profit de 1.000 de euro/mp (dacă se va ajunge la vânzare), din această scamatorie ilegală, Găburici va câștiga suplimentar 2,8 milioane de euro.
Recalculând la suprafața inițială de 2.170 mp, se va ajunge la un POT de 75% (față de 62,4% aprobat în 2014) și un CUT de 3,1 (față de doar 1,5 aprobat în 2014).
Mihai Chirica știe perfect Dosarul Găburici. Primarul nu are niciun comentariu de făcut, el ignoră subiectele incomode, iar oamenii legii nu-i pun niciodată întrebări
A doua ilegalitate: au anulat Zona Protejată
Al doilea palier al discuției este absența de la dosar a avizului unic de la Consiliul Județean. Acesta este imperativ, dar în acest caz a lipsit.
În primul draft al PUZ-ului pentru aparthotel, încă existent pe internet și datând din noiembrie 2017, se menționează, negru pe alb, că se solicită „Planul Urbanistic pentru Zona Construită Protejată” – PUZ CP în abrevierea specialiștilor. Adică, pentru zonele protejate intervine și filtrul de la Consiliul Județean.
Iată un exemplu elocvent: Gabriel Surdu, consilier local PSD, a primit, inițial, aprobare pe o parcelă din apropierea celei a lui Găburici pentru construirea unui aparthotel cu un CUT uriaș, de 4. Avizul unic al CJ a statuat imperativ un CUT de doar 0,96. Iar Consiliul Local s-a conformat, altfel fiind caz penal, și i-a scăzut acest indicator urbanistic. Pe românește, i-a scăzut aria desfășurată, a fost micșorată clădirea.
Schiță din 2020 cu blocul lui Găburici, construit în 2015, scos practic din PUZ-ul din urmă cu 6 ani. Terenul care revine blocului mai are doar 646 mp, nu are parcări, nu are spații verzi, are doar un contur în jurul zidurilor și o cale de acces minusculă, cât pentru un pieton. Această dezmembrare e fără precedent în imobiliarele din Iași: blocul e teoretic o enclavă fără nicio utilitate în jur
Caz penal la Primărie: au omis din pix un aviz obligatoriu
Sub rezerva anonimatului, o sursă din Palatul Roznovanu a explicat cum a fost posibil ca terenul de 1.570 mp pe care Găburici a primit noua aprobare PUZ să fie scos din zona protejată. „Din pix, pentru a ocoli avizul CJ care se pare că n-ar fi fost obținut în veci pentru toate enormitățile din dosar”, a menționat funcționarul din Primărie.
Timp de trei ani, Violeta Găburici a încercat să obțină un aviz favorabil de la Consiliul Județean, admițând că e Centru Protejat (PUZ CP), apoi, când a văzut că nu are succes, pur și simplu și-a retras cererea.
Iar cei din Primărie, cu Serviciul de Urbanism, arhitect-șef, viceprimar și primar, cu Comisie de Urbanism din care mulți fac blocuri și cunosc foarte bine legea, au închis ochii și au primit dosarul Violetei Găburici ca și cum n-ar mai fost nevoie de avizul unic al Consiliului Județean. Pur și simpu, au considerat din pix că acel teren nu mai este Zonă Protejată, deși în 2014 era și nu s-a schimbat nicio lege între timp.
Toți din Primărie au sfidat Legea Urbanismului
Al doilea argument pentru care la PUZ-ul din aprilie 2020 era necesar avizul CJ. „La PUZ-ul din 2014, pe toată suprafața de 2.170 mp, a existat acel aviz. Acum de ce nu a mai fost nevoie?”, s-a întrebat, retoric, specialistul.
Al treilea motiv: chiar și dacă parcela nu ar face parte din zonă protejată, tot ar trebui avizul CJ. „Legea amenajării teritoriului și urbanismul prevede clar, în anexa 1, că acest aviz de la CJ este obligatoriu nu doar în zonele protejate, ci și în zona centrală a orașului. Or, acolo este zonă centrală”, a precizat expertul consultat de REPORTER DE IAȘI.
Sunt legi negru pe alb pe care le respectă toți locuitorii Iașului când ajung la Urbanism, la Primărie, legi pe care toți funcționarii din domeniu le cunosc foarte bine.
Hala din stânga este exact pe amplasamentul viitorului hotel. Clădirea va practic lipită de casa din dreapta. Vecinii au contestat proiectul la Primărie, unii se judecă în instanță, dar primarul i-a ignorat complet. La o petiție trimisă primarului de către un vecin, Chirica a oferit în scris răspunsul avocaților Violetei Găburici. Practic, primarul n-are nicio opinie, îmbrățișând punctul de vedere al taberei adverse
Ce invocă Găburici: hotelul e zonă de servicii
Există o dispensă pe care a invocat-o și Găburici pentru creșterea CUT de la 0,96 la 3. Într-un răspuns adresat unui petent din zonă, firma Concept MSG Trade a lui Găburici, prin avocat, a precizat că prevederile referitoare la CUT nu se aplică pentru PUZ-urile destinate zonelor de interes economic, constituirii de parcuri industriale, parcuri tehnologice, supermagazine, hipermagazine, parcuri comerciale, zone de servicii.
„Categoria funcțională ce se intenționează a fi reglementată: centru hotelier cu servicii complementare ce se circumscrie noțiunii de «zone de servicii»”, se arată în adresa semnată de avocata lui Găburici.
Explicația specialiștilor: excepția invocată, cum că imobilul este încadrat în „zonă de servicii” este o aberație. „Zonele sunt zone. O zonă nu va fi niciodată o clădire”, a precizat un specialist în urbanism.
Un hotel nu poate deveni zonă. Mențiunea din lege se referă la o esplanadă plină de hoteluri în apropierea centrului orașului, o situație cu totul diferită.
Același argument l-a folosit și Gabriel Surdu, care face un aparthotel la 50 m de Violeta Găburici. Inițial, Consiliul Local, propriii lui colegi, i-au dat dispensă „ca zonă de servicii” cu un CUT 4, apoi a intervenit prefectul și, de frica unor dosare penale, consilierii locali au revenit la un CUT 0,96, cel permis de lege. În aceeași ședință, i-au votat Violetei Găburici și al doilea PUZ pentru aparthotel, ignorând complet legea.
Găburici nu răspunde întrebărilor legitime ale REPORTER DE IAȘI dar amenință cu represalii. Cultură democratică în România
Contestațiile vecinilor, tratate cu dispreț de primar
În esență, ocolirea avizului unic al CJ și invocarea excepției cu „zone de servicii” au avut rolul de a obține un CUT cât mai mare. Adică, un aparthotel mai mare ca dimensiuni decât prevăd reglementările legale.
Din 2017 și până la aprobarea din 2020, toate solicitările vecinilor lui Găburici au fost tratate cu sictir de Primărie. Locuitorii din zonă au reclamat că noul ansamblu de clădiri (aparthotelul) le va obtura lumina naturală a soarelui, că strada pe care se va face accesul auto este prea îngustă, că nici măcar denumirea străzilor din documentație nu e aceeași cu cea din nomenclatorul arterelor de circulație.
Violeta Găburici este din Lotul „Imobiliarilor” care au transformat Consiliul Local în Grup Infracțional Organizat. Își votează unii altora proiectele imobiliare și fac milioane de euro în detrimentul competitorilor. Ea mai vrea un mandat pentru că mai are niște investiții de făcut
Găburici nu are argumente dar amenință
În contextul acestor uriașe controverse, REPORTER DE IAȘI i-a adresat Violetei Găburici întrebări clare, punctuale, în scris. Însă, Găburici a răspuns la modul general:
„Aprobarea PUZ s-a realizat la capătul a 3 ani de eforturi consistente de a concepe o documentație care să se conformeze integral rigorilor de fond și de formă impuse de legislația aplicabilă și care să răspundă totodată interesului de a investi.
Propunerea de centru hotelier vine și în contextul în care orașul Iași este în deficit în ceea ce privește unitățile de cazare în zona Sf. Andrei, pe fondul densității de evenimente și manifestării interesului față de monumentele istorice ale orașului și centrele comerciale aflate în vecinătate”.
După ce invocă, fără a le explica, câteva articole de lege, Găburici a încheiat în forță, cu o amenințare la adresa jurnaliștilor: „Având în vedere actele de hărțuire mediatică din ultimul timp asupra mea prin acest proiect, vă fac cunoscut faptul că voi acționa în contra oricărui act de hărțuire mediatică care vizează proiectul de referință”.
