O scurtătură birocratică care, tradusă în limbaj simplu, înseamnă o ilegalitate cât roata carului de mare. De milioane de euro. Omul de afaceri Bogdan Gheorghiu, prin Concept SRL, vrea să obțină de la Primărie autorizație de construire pentru amenajarea unei hale existentă. Construcția, fostă a Țesătura și, ulterior, a Iasitex, ar urma să se transforme în noul magazin Jumbo (retailer de originea greacă).
Hala este destul de joasă pentru un hypermarket, iar zidăria e pătrunsă de mucegai. Stâlpii de susținere, care aglomerează toată incinta, sunt de asemenea atipici pentru tipul de hală modernă pe care îl întrebuințează Jumbo în mod normal
Gheorghiu va vinde tot, terenul de peste 2 hectare și hala, doar în momentul în care Primăria va elibera autorizația de construire. Ca să obțină repede acest document, Gheorghiu a fentat legea și nu a mai elaborat Planul Urbanistic Zonal (PUZ). Autorizarea directă se face în câteva luni, un PUZ durează chiar și 2-3 ani.
Cu complicitatea șefilor din Primărie, Gheorghiu nu face PUZ deși se produce o schimbare de destinație, din industrială în comerț.
Un argument în plus: pe o parcelă lipită, construcțiile Dedeman, Lidl și a unei benzinării s-au făcut doar după elaborarea PUZ. 
Bogdan Gheorghiu dă lovitura vieții dacă vinde hala de la Țesătura gata autorizată în loc să mai facă PUZ
Primul act: apare Cătălin Drăgan, atârnătorul lui Chirica
Prima încercare a fost făcută anul trecut în luna mai. Pe numele firmei lui Gheorghiu a fost emis un certificat de urbanism în scopul: „Modernizare și refuncționalizare construcții existente în spații comerciale”.
Câteva precizări în legătură cu acest document. În primul rând, reprezentant al firmei Concept SRL a fost Cătălin Drăgan (prieten apropiat de-al primarului Mihai Chirica, partener de afaceri cu Primăria, dar și cu firma Eurodesign Consulting, trecută fictiv pe numele fratelui lui Chirica).
În al doilea rând, la utilizări admise se menționează „activități productive nepoluante”, iar la cele admise condiționat se face precizarea „conform PUZ”. „Chiar dacă în titlu nu se menționează expres, acel certificat, așa cum e redactat, fusese făcut în vederea elaborării PUZ. Teoretic, ar fi trebuit să scrie asta și în titlu”, a explicat un expert în urbanism.
Panorama care arată că Dedeman și hala de-alături, din vechea Țesătura, sunt pe aceeași platformă industrială. La Dedeman a fost nevoie de PUZ, la Jumbo, pentru Bogdan Gheorghiu, nu mai trebuie PUZ
Al doilea act: dispare cuvântul PUZ din certificat
La distanță de câteva luni, Gheorghiu a renunțat la acel demers, iar în ianuarie 2021 a apărut un nou certificat de urbanism, tot pe firma lui, tot pe cele 2,5 hectare de la fosta fabrică Țesătura.
De pe pagina a doua a dispărut orice fel de referire la PUZ. Practic, s-a acreditat ideea unei autorizări directe, titlul certificatului fiind ușor modificat: „Amenajare spațiu comercial și parcaje în spații existente, amplasare mijloace publicitare, împrejmuire proprietate, demolare anexe, realizare accese”.
„Dacă autorizarea acestor lucrări se face fără PUZ, atunci asistăm la o mare ilegalitate. În acest caz trebuia obligatoriu PUZ”, a spus expertul consultat de REPORTER DE IAȘI.
Contactat telefonic, omul de afaceri Bogdan Gheorghiu și-a prezentat propriul punct de vedere: „Nu trebuia PUZ pentru că nu demolăm clădirea existentă”.
Primul certificat de urbanism, din mai 2020, a fost cerut personal de Cătălin Drăgan, prietenul și partenerul de afaceri al lui Mihai Chirica. Acesta nu s-a abținut să nu marcheze el personal afacerea
Schimbarea de destinație, total ignorată de șefii Primăriei
Faptul că hala nu va fi demolată, explicație susținută și de funcționari ai Primăriei pentru ocolirea PUZ, este praf în ochi, o pistă falsă, au susținut mai mulți experți în urbanism și juriști consultați de REPORTER DE IAȘI.
„Chiar în respectivele certificate de urbanism invocate, parcela de teren care face obiectul discuției este încadrată în zona AI2a – zona activităților industriale. Or, ce încearcă ei acum să facă este o schimbație de destinație. Care se poate rezolva doar printr-un PUZ. E foarte clar acest lucru”, a explicat un specialist, sub rezerva anonimatului.
Legea spune: dacă nu se schimbă funcționalitatea zonei
Un articol din normele metodologice de aplicare a Legii 50/91 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții a prevăzut: „Pentru lucrări la construcțiile existente (reparații, consolidări, schimbări de destinație a spațiilor interioare etc.), dacă prin acestea nu se aduc clădirilor modificări de natură urbanistică ori dacă noua funcțiune este compatibilă cu reglementările urbanistice ale zonei, nu este necesară întocmirea unui plan urbanistic zonal (PUZ) ori de detaliu (PUD), după caz”.
Și un altul din aceeași lege: „Se emit autorizații de construire/desființare fără elaborarea, avizarea și aprobarea, în prealabil, a unei documentații de amenajare a teritoriului și/sau a unei documentații de urbanism pentru: lucrări de consolidare, reconstruire, modificare, reparare, reabilitare, protejare, restaurare și/sau de conservare a clădirilor de orice fel, inclusiv la împrejmuiri, precum și a instalațiilor aferente acestora, cu condiția menținerii suprafeței construite la sol, inclusiv în cazul schimbării folosinței dacă noua folosință corespunde prevederilor regulamentului local de urbanism în vigoare”.
Cătălin Drăgan apare ca sponsor al firmei Eurodesign SRL, prin care Mihai Chirica și-a ridicat domeniul de sute de mii de euro de la Frasin, vilă cu biserică privată în curte
Scuza lui Gheorghiu: „A fost și un magazin în hală”
Or în Regulamentul Local de Urbanism (RLU), zona respectivă este destinată activităților industriale și nu celor de comerț. Deci, este o schimbare de destinație.
Bogdan Gheorghiu a avut un răspuns pregătit: „Acea hală a avut și funcția de magazin de desfacere pentru Iasitex”. Replica acestuia a fost catalogată drept hilară. „Vorbim pe ce este în acte, nu pe impresii. Aia este o zonă reglementată pentru activități industriale, clar, pe hârtie, iar ei vor să o transforme în comerț. Nu e nimic de interpretat aici”, a spus un urbanist.
Mihai Chirica a semnat personal majoritatea avizelor din documentația lui Gheorghiu. Adică e conștient că s-a cerut direct autorizație de construcție în loc de PUZ
Dacă nu faci PUZ, de unde știi cum va fi traficul în zonă?
O a treia opinie solicitată de REPORTER DE IAȘI a condus spre aceeași concluzie, a necesității PUZ.
„Certificatul de urbanism arată că terenul este încadrat în zona AI2a, respectiv «activități productive», iar funcțiunile permise prin PUG sunt «activități industriale nepoluante, compatibile cu funcționarea respectivelor industrii». Același PUG reglementează că alte funcțiuni permise în zonele industriale se vor stabili «conform PUZ».
Desigur, în relație cu noile funcțiuni solicitate, PUZ va analiza și modul în care noua amenajare se încadrează în cadrul construit existent, compatibilitatea cu activitățile existente în zona de reglementare, probleme de trafic auto și circulații. Pentru funcțiunile vizate, dar care nu sunt prevăzute expres în Planul Urbanistic General, legea dispune ca obligatorie elaborarea unui Plan Urbanistic Zonal.
Un motiv în plus este acela că zona vizată este cu destinație industrială stabilită prin PUG, conform hotărârii Consiliului Local, care a aprobat documentația în condițiile acestor prevederi urbanistice. Legal, modificarea acestor prevederi ar trebui din nou supusă atenției Consiliului Local, iar modificarea nu poate interveni decât printr-un Plan Urbanistic Zonal”.
Mihai Chirica nu a răspuns întrebărilor REPORTER. Așteaptă să treacă scandalul, organele îl menajează, ieșenii uită
Gheorghiu pierdea afacerea dacă făcea PUZ
Așadar, verdictul specialiștilor a fost unanim. Și-atunci de ce nu a făcut Bogdan Gheorghiu PUZ pentru această parcelă?
„Media descoperită de mine de când lucrez pe această zonă este de 2 ani pentru un PUZ. Din punctul meu de vedere, un termen realist și civilizat, din momentul depunerii documentației la Primărie, ar fi de 5 luni pentru un PUZ”, a declarat Iulian Niculau, arhitect, consilier local USR-PLUS, președinte al Comisiei pentru amenajarea teritoriului și urbanism din CL.
Pentru realizarea unui PUZ, petentul trece de două ori prin comisiile Primăriei și va fi nevoit să ia de două ori avize de la instituții. La autorizație treci o singură dată prin procesul de avizare. Mai mult, PUZ-urile sunt complexe, se discută în Comisia Tehnică, se fac studii de trafic, de mediu, geodezic etc. La autorizație cererile sunt mult mai simple, iar avizele sunt analizate sumar.
Lui Gheorghiu, un PUZ îi putea lua 2-3 ani și pierdea afacerea. Frații Pavăl, care au făcut Dedeman pe aceeași platformă, lipit de viitorul Jumbo, au stat 3 ani în documentații și analize.
Bogdan Ghoerghiu susține că această hală nu va fi demolată decât parțial, pentru a justifica obținerea directă a autorizației de construcție
Dezvoltatorul se jură că hala nu va fi demolată
Cu alte cuvinte, se poate deduce că investitorul a preferat să ocolească legea și să ceară autorizare directă decât să facă un PUZ care l-ar fi întârziat cu anii. Ar fi pierdut timp și bani, poate că afacerea cu Jumbo ar fi fost în pericol.
Un retailer de asemenea talie s-ar fi putut reprofila, să găsească în altă zonă o suprafață de teren necesară deschiderii unui magazin la Iași. De fapt, primele anunțuri despre venirea Jumbo la Iași îl indicau la Valea Lupului, ulterior a apărut pista cu fosta platformă Țesătura.
„Până la sfârșitul lunii, sper să obțin autorizația de construire”, a afirmat Bogdan Gheorghiu. Acesta a precizat că hala nu va fi demolată. Dintr-un total de 20.000 mp, 13.000 mp vor fi folosiți pentru noul magazin, diferența urmând a fi destinată unor parcări acoperite care se vor adăuga celor în aer liber. Accesul auto ar urma să se facă de pe bulevardul Socola, pe strada Bularga.
Pătratul mare din mijloc, roșu, este parcela vândută de Bogdan Ghoerghiu. În PUG, documentul oficial scris negru pe alb, este obligatoriu PUZ pentru schimbarea destinației zonei
Jumbo România: „Nu știm ce probleme sunt la Iași”
Reprezentanții Jumbo România au menționat că proiectul de la Iași este în așteptare. „Acum ne concentrăm cu toată forța pe cel de la Craiova. Nu cunoaștem să fie o problemă la Iași. Este treaba proprietarului actual al terenului să aducă toate documentele necesare pentru a încheia această afacere”, a spus respectivul angajat, care nu a dorit să i se dezvăluie identitatea.
„Un pic de răbdare”, a fost răspunsul oferit când i s-a solicitat un termen pentru realizarea magazinului de la Iași.
Hypermarket-urile Jumbo au cu totul altă imagine decât hala din zidărie de la Țesătura. Păstrarea actualei construcții ar fi ușor bizară
Jumbo a ajuns la 14 hypermarket-uri în România
Jumbo este un retailer grec de jucării și decorațiuni interioare. A intrat pe piața din România acum 8 ani. A ajuns la 14 hipermarketuri, cele mai apropiate de Iași fiind la Suceava și Bacău. Planurile Jumbo pentru România prevăd extinderea rețelei la 25 de magazine în următorii patru ani.
Bogdan Gheorghiu, de la amanet la imobiliare
Bogdan Gheorghiu s-a lansat în afacerile pe picior mare după ce a vândut rețeaua de case de amanet Express Credit în schimbul a peste 10 milioane de euro. Ulterior, a preluat și finalizat proiectul imobiliar Newton de lângă Lidl Tătărași, a dezvoltat și alte investiții imobiliare, este unul dintre deținătorii francizei Fratelli.
Întrebările REPORTER DE IAȘI pentru Primărie
REPORTER DE IAȘI a adresat Primăriei două întrebări pe această speță. Până la ora editării acestui material, reprezentanții acesteia nu au oferit niciun răspuns:
Pentru proiectul „amenajare spațiu comercial și parcaje în spații existente, amplasare mijloace publicitare, împrejmuire proprietate, demolare anexe, realizare accese” al firmei SC Concept SRL (certificat de urbanism 6/13.01.2021) se merge pe autorizarea directă a lucrărilor.
1) Care a fost motivația pentru care în acest caz nu s-a solicitat elaborarea unui Plan Urbanistic Zonal?
2) În ce fază se află documentația privind eliberarea autorizației de construire?
